よくある質問コーナー(Q&A)
価格・住宅ローン
価格・住宅ローン
Ｑ1．住宅会社によってどうして金額が違うの？
A.大きくは「資材価格」と「業者への手間賃」の２つの差です。
金額の差は大きく２つあります。一つは資材そのものの価格の差です。そしてもう一つは工事に関わる施工業者の数です。安い資材を使えばそれだけ費用が抑えられますし、工事に携わる業者が少ない程、中間マージン（支払い）が減って費用を抑える事ができます。アイフルホームではグループであるＬＩＸＩＬの商材を、グループ価格で仕入れておりますので、高品質のものが他社より安く手に入ると言うメリットがあります。また、アイフルホームはフランチャイズシステムを採用しており、地場の工務店が加盟して直接施工しておりますので、下請け、孫請けなどが無く、中間マージンもかかりません。このような事を考えますと、全く同じものを使って同じ家を建てた場合、アイフルホームの方がお客様に負担をかけることなく住まいをご提供できると考えています。
Ｑ2．アイフルホームの坪単価っていくらなの？
A.家の大きさによって坪単価は変わります。
「坪●●円×坪数＝建物の価格」でお客様へ価格を提示される住宅会社もあるかと思います。これには家が大きくなればなるほど建築会社の利益が高くなるというデメリットがあります。また、建物の本体工事費だけですので、付帯工事というものが含んでおりませんので、そのため住宅取得に関する総額ではなく、お客様に誤解を与えてしまうことがあります。アイフルホームは使うものを使う分だけ積み上げて価格を出すという方法をとっておりますので、一概に坪いくらとは言えません。また、本体工事費以外にかかる費用も含めて総額でお見積を提示いたします。
Ｑ3．本体工事費にはどのような費用が含まれる？
A.本体工事費というのは、家を建てる為に必要な費用全体のおよそ7割～8割程度、と考えてもらえばいいと思います。
家にかかる費用というのは大きく分けて、本体工事費と、付帯工事費や諸費用などに分けられます。本体工事費は家を建てるために必要な費用全体の７～８割程度を占めます。本体工事費には、基礎工事、屋根工事や外装・内装工事、塗装工事、設備工事などが入ってきます。また、会社によってはこの中に電気工事やガス工事、給排水工事などが入ってくる場合があります。
Ｑ4．付帯工事ってなに？
A.建物本体外の工事費のことです。
建物本体工事金額には含まれませんが、住宅を建てるに当たっては必要な工事が付帯工事です。例えば、水道管を屋内へ引き込む上下水道引き込み工事や、足場などを組む仮設工事、現場管理費などが付帯工事に入ります。お見積り書の方で内容は一つ一つご説明させていただきます。
Ｑ5．家づくりにかかる費用は何があるの？
A.家そのものの価格「建物本体価格」と建物以外にかかる「建物外費用」に分けられます。
家そのものの価格として、①「建物本体価格」があり、②建物外費用として、
１）建物本体以外の工事の「付帯工事価格」
２）許可申請などの「各種申請費用」
３）外構工事、解体などの「その他費用」
４）登記、借入諸費用などの「預り金・立替金」
があります。①と②の合計が建物総費用合計になります。また、③土地からお探しの場合は土地代金、仲介手数料などの「土地関係諸費用」もかかり、ここまでが家づくりにかかる費用の総合計になります。アイフルホームでは全ての金額をわかりやすく、明確にご提示させていただきます。
Ｑ6．資金計画って何ですか？
A.買える家の予算を立てる事です。
お客様が家を建てようと決めたとしても、お金の段取りが付かなければ絵に描いた餅状態です。逆に言えば、きちんとした資金計画が無ければ家づくりは先に進まないということです。その重要な資金計画を一言で言うと、お金を借りた際、毎月どのくらいの金額を返済していけるかという計画をたてることです。つまり、資金計画とは、自己資金にプラスして毎月の返済が不可能とならないようにお金の借入を行い、理想の家の予算を立てる事です。
Ｑ7．住宅ローンを借りる流れは？
A.「事前審査（仮審査）」による簡易チェックがあり、「本審査」へという流れです。
住宅ローンの審査は大きく「事前審査（仮審査）」と「本審査」の二本立てで行われます。事前審査（仮審査）とは、契約予定者の基本的な属性や借入金額の妥当性などが簡単にチェックされます。本審査の場合は、より綿密にチェックを行います。事前申込書、本人確認書類、源泉徴収票などが必要となります。※（自営業・経営者の方）：会社の決算書（過去3期分）が必要。事前審査がOKの場合、住宅購入などの手続きが進められ、契約完了後に本審査を行います。金融機関の審査が通ると、正式にローン契約（金銭消費貸借契約）となります。
Ｑ8．住宅ローンを借りるための条件はありますか？
A.あります。主に５つの項目に注意しましょう。
一般的には下記5点です。
1.借入時年齢満20歳以上7０歳未満で、完済時の年齢が8０歳未満の方。
2.同一勤務先に1年以上お勤めの方。
3.税込み年収が250万円以上の方。（自営業の方は、最近二期決算書にて損失がなく安定した利益がある方。）
4.保証会社の保証が受けられる方。
5.団体信用生命保険に加入が認められる方。
上記５つの項目は一般的なお話しですので、銀行により条件は異なります。そのため、満たしていないお客様でも十分に可能性はありますので、ご相談ください。4に関しては、事前審査を受けることで確認できます。また、5は本申込みの際、告知書などにより判断されます。
Ｑ9．住宅ローンについての注意点は？
A.できるだけ頭金は多く用意しておき、借りる金額を減らすか、返済年数をできるだけ短くすることが理想的です。
できるだけ頭金は多く用意しておき、借りる金額を減らすか、返済年数をできるだけ短くする、ということが望ましいと言われています。ただ、何事もバランスが大事です。頭金を増やそうとして、貯金ばかりしていても、家賃を長い期間払いすぎて無駄な出費になります。無理に短く借りたり、繰り上げ返済を行ったりしても、日々の生活費に余裕がなくなってしまうと、急な出費が必要になった時に対応できなくなってしまいます。無理な返済計画は立てずに、でも無駄に金利を支払いすぎないように、資金計画はできるだけ早い段階から立てておくことをお勧めします。お客様の条件によっても変わってきますので、一度資金計画を立ててみましょう。
Ｑ10．自己資金はどのくらいあったらいいですか？
A.建築費の20～30％が望ましいといわれていますが、今は頭金なしのお客様が多いです。
諸費用、引越し代などを考え、建築費の20～30％が望ましいといわれています。諸費用に関しては、金融機関によって違いますので注意が必要です。また最近では、家具・家電の購入に自己資金を充て、頭金はなしで満額借り入れというお客様が増えていらっしゃいます。ですが、住宅建築にかかる費用の全体を把握した上で、最低限どの項目に現金が必要かは把握しておく必要があります。
Ｑ11．住宅ローンってどのくらい借りられるの？
A.重要なのは借入可能な金額と、返済可能な金額は異なると言う事です。
借り入れる金額を出すには大きく２種類の出し方があります。一つは年収から割り出す方法、もう一つは月々の希望返済額から割り出す方法です。重要なのは借入可能な金額と、返済可能な金額は異なるという事です。思ったより多くの金額を借入できて、結果的に当初より多くの予算をかけて家を建てられても、月々の支払が増えてしまいます。大事なのは、いくら借りられるのかではなく、いくら返済できるかです。また、各融資機関で決められた返済負担率によって借りられる金額も変わってきます。
Ｑ12．返済負担率って何？
A.返済負担率とは年収に占める返済額の割合のことです。
各融資機関はこの返済負担率を基にして「これならこの人は返済できそうだ」ということを判断します。一般に無理の無い返済とされるのは２５％前後とされております。返済負担率は各融資機関によって異なります。この返済負担率を越えての借入は出来ません。また、返済負担率以上の借入が必要な場合は、「収入合算（夫婦合算）」「借入年数を延ばす」「返済方法を工夫する（元利金等返済）」というような方法があります。
Ｑ13．住宅ローンの金利について教えてください
A.大きく分けると固定金利と変動金利の２種類あります。
金利には、固定金利と変動金利があります。固定金利は将来金利が上がっても影響を受けることはありません。逆に変動金利は固定金利に比べて低金利ですので、極端に金利の上昇ということがなければ支払総額を抑えることができます。フラット35という長期固定金利の商品もあります。また、住宅ローンを固定金利で借りていたが、非常に低金利になってきた場合に借り換えという手段もありますが、借り換えを行う場合には、本来必要のなかった借り換え手数料がかかってきます。積極的に行って欲しいのが、繰り上げ返済です。繰り上げ返済を行うと、無駄な金利を支払う必要がありませんので、無理のない範囲で繰り上げ返済は行うことがおすすめです。
Ｑ14．民間の住宅ローンとフラット３５って何が違うの？ー①
A.金利、対象物件、審査方法などが異なります。
フラット３５の場合、全期間固定金利です。民間の住宅ローンの場合で全期間を固定金利に出来るというところは少ない上、ローン金利はフラット３５と比較して高くなってしまいます。長期住宅ローンを固定金利で運用したいという方には、フラット３５は最適です。逆に全期間固定にする必要がない方は、民間の住宅ローンのほうが安く済む場合があります。物件にも違いがあります。民間の住宅ローンの場合、建築基準法を満たしていれば大丈夫なのですが、フラット３５は更に厳しい一定の基準を満たしている必要があり、適合証明書が必要になります。審査の違いもあって、民間の場合は物件よりも借り手本人に対する審査が厳しいです。一方でフラット３５の場合は借り手は一定の基準を満たしていればＯＫで、物件を詳細に見る傾向があります。フラット３５は個人事業主や年収が低めの方に向いています。
Ｑ15．民間の住宅ローンとフラット３５って何が違うの？ー②
A.35年の長期固定金利による住宅ローンのことです。
最長３５年間金利が変わらない長期固定金利。また、住宅耐久性などの基準を定めることで、良質な住宅を確保することにもつながります。これがフラット３５の特徴です。長期固定金利住宅ローンは、資金のお受取り時に返済終了までの金利・ご返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。
Ｑ16．どんな返済方法があるの？
A.「元利均等返済」と「元金均等返済」という二種類の返済方法があります。
返済方法としては、「元金均等返済」と「元利均等返済」の2つの方法があります。
【元金均等返済】
①毎月返済する元金が一定。
②元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、返済額(元金＋利息)は返済が進むにつれて少なくなっていきます。
③元利均等返済よりも支払総額が少なくなります。
【元利均等返済】
①毎月の返済額(元金＋利息)が一定です。
②返済計画が立てやすいです。
③総支払額が多いです。
お客様の世帯収入、生活状況により状況に合わせた返済方法をご提案させていただきます。
Ｑ17．団体信用生命保険って何？
A.住宅ローン加入者に対して、多くの金融機関が加入を義務付けている制度です。住宅ローン申込者が死亡した場合、住宅ローンの残り部分を本人に代わって一括返済する制度です。
団体信用生命保険とは、住宅ローン加入者に対して多くの金融機関が加入を義務付けている保険です。万が一被保険者（住宅ローン申込者）が死亡した場合、住宅ローンの残り部分を本人に代わって一括返済する制度です。通常は、ローン会社が指定する保険会社に加入することになり、保険料も契約者が支払います。団体信用生命保険には必ず「審査」があります。民間銀行の住宅ローンの場合は団体信用生命保険への加入が「必須」となっているところが多いので、「団体信用生命保険に加入できない＝住宅ローン審査も通らない」ということになってしまいます｡「フラット35」の場合は加入義務はありませんので、例えば､昔からの持病のせいで団体信用生命保険には入れない、という場合には「フラット35」を検討してみてはいかがでしょうか。
Ｑ18．つなぎ融資って何？
A.つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間、別のローンを一時的に借り入れる融資のことです。
住宅ローンは、住宅に対して抵当権を設定するので、住宅が完成するまで融資が実行されません。しかし住宅完成前に、土地代金を売主にお支払いしたり、建築会社に対しては工事の進行状況に応じて代金の支払いをしなくてはなりません。その間、住宅ローンとは別のローンを一時的に組んで支払いに充てるのがつなぎ融資です。つなぎ融資を利用する場合の流れは次のようになります。
①つなぎ融資で土地代金、着工金や中間金を支払う。
②住宅の完成後、自分の名前で登記を済ませ、その住宅を担保に住宅ローンを組む。
③融資が実行されたら、つなぎ融資を返済する。
Ｑ19．収入合算って何ですか？
A.配偶者・親・子などの収入を合算して算定できる制度のことです。
収入合算というのは、借入したい金額に借入れをする人の収入のみでは収入基準を満たさない場合や、借入したい金額に対する返済力が規定を超えてしまうような場合に、配偶者・親・子などの収入を合算して算定できる制度のことです。なお、収入合算者が仕事を辞めて収入が減少し、返済比率が急に増えた場合でも返済可能かどうかについてはよく検討しましょう。一般的には、融資の対象になっている住宅に同居する親、子、配偶者のうちの1人分を合算できますが、合算者の条件、金額については金融機関によって異なりますので、事前に確認が必要です。
Ｑ20．親子リレーローンって何ですか？
A.一定の条件を満たすローンの後継者がいると、申し込み本人の年齢に関係なく借りることができる制度です。
住宅ローンでは借入資格の一つとして年齢制限があります。フラット３５でも申し込み時の年齢が７０歳までとなっており、また完済時の年齢は８０歳までとなっており、返済期間は短くなります。返済期間が短いということは毎月の返済額が多くなったり、借りられる金額が少なくなります。そのため、一定の条件にあてはまる方を「後継者」にしていただくことにより、 申込時に70歳以上の方でも、お申込みいただくことができ、 申込本人の年齢にかかわらず、後継者の申込時の年齢により返済期間を計算できる制度です。
後継者の条件としては、
１）申込本人の子孫等（お申し込みご本人の直系卑属）またはその配偶者で定期的収入のある方
２）借入申込時の年齢が70歳未満の方
３）連帯債務者になることができる方
となります。詳しくはお問合せください。
Ｑ21．車のローンがあっても住宅ローンは借りられますか？
A.借りることはできます。ですが、減額になったり、または借りられない場合もあります。
これは住宅ローンの月々の支払い金額に車の毎月のローン代金も合わせて、返済比率を計算する為です。ですので、お客様の年収や返済比率によりますのでご相談ください。
Ｑ22．どこの銀行がいいの？
A.金融機関の種類（都市銀行と地方銀行）や同じ銀行でも商品の違いにより判断が異なります。
住宅ローンの種類として、民間金融機関が単独で行う住宅ローンの他に、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して行う「フラット３５」があります。また、民間の金融機関でも都市銀行と地方銀行などがあります。それぞれ自社の特色を出すために工夫やキャンペーンなどを行います。このため「フラット３５」などは同じ商品でも取り扱う金融機関ごとに差があります。これらは年収やお勤め先など様々な条件により内容が異なります。ですので、お客様の属性によりおすすめの銀行が異なりますので、ご相談ください。