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よくある質問と回答

「融資など困りごと相談」に関するご質問をどんどんお寄せください。
ご質問をいただいたお客様にお答えするとともに、本ホームページでも随時公開してまいります。

Q1.住宅ローンの審査についてお尋ねします。
各金融機関では、事前に審査をおこなっているようですが、依頼する住宅会社によって、審査基準が違うという話しを聞きます。
また、頻繁に審査を受けることはあまり好ましくないとも聞きますが、いかがでしょうか。

まずは、住宅会社によって審査基準が違うという件ですが、基本的には考えられません。
あくまでも、お申込みされる方の収入基準、返済比率を中心に勤務先状況や物件の担保評価などを審査検討するものです。

また、審査の回数の件ですが、短期間に頻繁に融資の審査をお受けになるのは正直おやめになったほうがいいでしょう。
いくらでも好条件でお借りしたいという気持ちもわからないでもないですが、審査を受けた事実が信用情報に登録されますので、保証会社としては、印象が良くありません。
まずは資金計画をじっくり立て、どの金融機関が自分たちにとって好ましいのかを判断し、多くても3つくらいに絞っていかれることをお奨めします。

Q2.土地を購入しようと考えております。
知人から「農地だと安く済むらしいよ」と助言されてますが、手続きが難しいとの話も聞きます。いかがなものでしょうか?

具体的な場所がわからないので、何とも言いようがないのですが、農地(田・畑)の購入は結構むずかしいものがあります。特に建築が目的の為の購入でしたら尚更です。
一般的に農地とは「農業振興地域」や「市街化調整区域」といった「都市計画法」により守られており、基本的には住宅の建築が困難な規制がかけられております。

「農地法」による取得方法や、それに要する時間的な問題もあります。
また、うまく購入することが出来たとしても、建築する為に必要な「盛土」「土留め」また「水道」「排水」「電気」といった基本設備等が整っていないケースが多くありますので、その付帯費用の計算も必要になります。
結局、高い買い物になったという事例もありますのでご注意ください。
まずは、建築が可能か否か、最寄の農業委員会に相談することをお薦めします。

Q3.住宅ローン減税について教えてください。

個人が住宅を購入もしくは増改築をする際に借入した住宅ローンの負担を軽減するのが目的です。
下記の条件を満たしていれば、あなたも控除が受けられます。
1.金融機関等から10年以上の融資を受けていること。
2.その住宅に、自らがお住まいになっていること。
3.住宅の床面積が50m²以上であること。
なお、新築の日前2年以内に購入した土地であれば、その土地に係る借入金も対象になりますので参考にしてみてください。

Q4.土地を探しております。
よく新聞広告で「建築条件付」とありますが、どのような意味なのでしょうか?
また、「仲介」の意味も教えてください。

「建築条件付」とは一般に、土地売買契約後、一定期間内に販売元会社との建築請負契約を条件として販売されている土地のことです。したがって、意中の建築会社がある方でも、基本的には選択出来ないということになります。業者選択も含めて、お考えになってはいかがでしょうか。
また「仲介」と記載されている物件は、売主が別に存在します。公告に記載されている会社は、あくまでも販売代理ということになります。
したがって「仲介」とは、売主と買主の仲人という関係になります。
売買が成立した段階で一定の「仲介手数料」が発生しますので、お問合せの際には、確認が必要です。
逆に「売主」と記載されている物件は、仲人が必要ありませんので、仲介手数料は必要ないことになりますね!
いかがでしょうか。土地探しは結構重労働ですね。アイフルホームでは、土地紹介活動も行っております。お悩みの方は、是非お気軽にお問い合わせ下さい。

Q5.○○ハイム展示場550万円で!△△ホーム330万円!
住宅メーカーさんでの限定1棟、格安の売出しチラシが目に入ります。
「当たるはずない」と思いながらも、とても気になります。
私以外の方々は、どのように考えているものでしょうか。

マイホームを格安で手に入れる。
しかも、展示場仕様というのですから、魅力を感じない方はいらっしゃらないのではないでしょうか。
当展示場にご来場されるお客様の中にも「抽選に申込んだ」あるいは「去年抽選に行ってきた」という方も少なくありませんよ。
しかし、結局はかなりの確率になるようですので、皆さん宝くじを求める感覚の方が強いようですね。

したがって、多くの方々は、現実的な計画を進めつつ、いつしか現実の中で最終的にお決めになっています。マイホームは夢のある世界です。しかし、現実もしっかり受け止めた上で計画を立てていきましょう。あまり左右されないほうが賢いとは思いますが…。

Q6.敷地に面している道路の幅が3mです。
道路が狭いので、建替えの際に敷地が削られるとのうわさを聞いたのですが本当ですか? (秋田市 T・F様)

建築の法律でいう「道路」とは、幅を4m以上必要とします。
したがって、今回の質問でいう「削られる」わけではないのですが、4mを確保するために、道路中心線から各々2mを確保する必要があります。T・Fさんの場合ですと、4m-3m=1m÷2(自分と道路向いの方)=0.5mとなります。

道路から0.5mの敷地は、T・Fさんの所有には変りありませんが、建物及び工作物(堀/垣根等)を設けることはできません。
このようなケースを「セットバック」と呼んでおり、秋田市内を含め、結構多く見られます。

なぜ4mなの?
具体的な定義は法律でも謳っておりませんが、思うに、防災または消防車や救急車などの緊急車両が通行できるような安全な町並みをつくるという概念があると考えられます。

Q7.マイホームの計画を立てています。
先日、近くの某銀行に相談に行ったところ、勤続年数がたりないことと、マイカーローンの残債があること、また、私のパート収入は当てには出来ない等、2~3年後にお考えになってはと、きびしい回答をいただきました。
借家の家賃を支払っているだけの期間が無駄に感じています。やはり道はないのでしょうか?
(主人勤続2年 残債70万 パート収入98万)

現在借家住まいということですから、土地建物をお求めの計画と察します。
土地建物の規模、価格等によっても違いは出ますが、まずは勤続年数の問題です。
一般的に金融機関の目安は「3年」と考えた方がよいでしょう。これは、今後も安定した収入を得る職場と考えるかの判断基準と思ってください。これがないと銀行さんも不安ですからね。

しかし、職場の規模や安定性等、個別の判断基準も持ちえていますので一概には言えません。また、最近は勤続基準を1年とした金融商品も出てきますのでご安心下さい。
それから残債の件ですが、昔と違って現在は既存のローンやカードローン等、トータルで住宅ローンを1本におまとめ出来るような金融商品もございます。
せっかくのマイホームを手放すことのないようにとの金融機関の思いやりと考えましょう。借入金額や返済金額によって残したままでのOKの事例もあります。隠すことなく申し出するのは当然ですが、完済を条件にしてくれるケースもありますので、まだまだ頑張る余地はあるように思います。
最後に、奥様のパート収入の問題です。
一般にパートの場合、「いつでもやめれる。いつでもやめさせられる。」という見方があるのか金融機関ではシビアな取り扱いをします。勤続の長短にもよりますが、良くて半分と考えたほうがいいと思います。まずは当てになさらずに計画を組むことをお勧めします。
このように個々の問題をどのように全体の計画に反映させていくかが大切な部分です。
まだまだ諦めずに、頑張ってほしいと思いますし、一度ご相談にきてください。

Q8.私は現在、仙台で仕事をしています。
秋田の実家を建替する為に、自分も協力したいと考えておりますが、住宅ローンを借りた場合、住宅ローン控除は適用になりますか?
いずれは秋田に帰りたいとも考えております。 (32才独身男性)

まず住宅ローン控除の基本的な考え方は、受ける本人が、「自己の居住の用に供する」つまり、ご自身が居住する場合に限り適用になるものです。したがって、貴方様のケースは残念ながら適用にはなりません。

いずれは秋田に帰るという希望はおありかと思いますが、適用要件の一つとして、住宅を取得した日から6カ月以内に居住しなければならないという条件もありますので現実的なお話ではないでしょう。
しかし、貴方様がご実家にお住まいの親族を扶養していた場合で、尚且つお仕事が一時的な転勤であり、その事情が解消した後、再びその家屋に居住することと認められた場合は適用を受けることが出来ます。
住宅ローン控除については、その適用要件も拡大してきてはおりますが、最寄の税務署にて再確認をお勧めいたします。

Q9.住宅を新築した場合、火災保険への加入は勿論ですが、地震保険について教えてください。 (秋田市 H・T様)

まずもって震災に遭われた方々にお見舞い申し上げます。
わが国は、世界的にも「地震国」といわれていますが、被害を伴った地震の発生回数は、過去およそ500年間に375回程度、1年間に約6万件も発生する火災に比べると、その発生回数はきわめて少ないといえます。
しかしながら、地震はひとたび発生すると、広い範囲に巨大な災害をもたらし、わたしたちの生活を激変させてしまうほどの怖さをもちあわせています。
地震による建物の火災や損壊は、その発生の予測が困難なことなどから、基本的には火災保険では保証の対象としていません。

地震保険は、地震・噴火・またはこれらによる津波によって生じる損害に備えるための保険ということになります。
しかし、地震保険の現状は、住宅総合保険などの火災保険に付帯して契約することになり、保険契約者の意思表示により付帯しないことが出来るため、2002年の3月末における世帯普及率は16.2%にとどまっているようです。
また保険金額は、火災保険契約の保険金の30%~50%を上限に設定され「全損」「半損」「一部損」と損害の程度に応じて保険金が支払われる形となるため保険に加入していたからといって、保険で住宅を復元できるということにはならず、その辺が、普及のネックになっているのではないでしょうか。
冒頭にも述べましたが、地震はその発生や被害の予測が困難であり且つ巨額の可能性もあるため、民間の保険会社が引受けた地震保険契約の一部を国(政府)が引受けていることもこの機会に覚えておいてください。
いずれにしても、詳細について担当員の方から充分な説明を受け、意志決定を行う事をおすすめいたします。

Q10.子供の成長に伴い、今年家を建てようと決心しました。
住宅会社を比較検討する材料として、「住宅性能表示制度」というものがあると聞きました。
「住宅性能表示制度」について少し教えてくれませんか。

「住宅性能表示制度」とは、1999年に公布された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の中の一つであり、欠陥住宅等の問題からお客様を守る為にできた法律の一部です。
「当社比1.8倍」とか「従来より飛躍的に向上」などと、住宅各社での売り文句はさまざまですが、聞いた事のない単位で細かい数字を出されても意味がよく判らない…との声をよく耳にします。

そこで、共通の基準で9項目について、等級や%などで性能を表し、誰にでもわかりやすく比較検討しやすい情報を提供しようというのが住宅性能表示制度の考え方です。
性能表示の9つの項目は、建築基準法に基づいてその等級が決められています。たとえば「構造の安定」の耐震等級が「1」のレベルは、基準法の阪神大震災クラスの地震に十分耐えうるレベルを表す等級です。(最高等級は「3」)
性能表示は、最高等級、最低等級という印象だけで判断するものではありません。家を建てる時に、どんな生活環境の中で、どのような暮らしがしたいのか、その為に家の性能はどうあるべきか、どこを重視すべきか。
性能表示はこれらを検討する為の目安とお考えください。
まずは各社、住宅性能表示についての取組み状況などを伺ってみても良いと思います。アイフルホームでは、「よく見える性能表示」という冊子もありますので、ご希望であればご連絡ください。

Q11.私は今年の5月で54歳になります。
24歳の息子は、現在アルバイトをしながら就職活動中です。
私の年齢でも、住宅ローンを借りることが出来るのでしょうか。(秋田市 T・S様)

まず住宅ローンには、「完済年齢」があります。一般的には80歳とお考えいただいてよろしいかと思います。
S様の事例ですと、80歳-54歳で、最長返済年数は26年となるわけです。しかし、「80歳まで、本当に支払っていけるのか」といった現実問題もあります。ここが大切なのです。

退職が近づいたご年配の方に対しては、物差しではかったような見方はされません。
したがって、退職の期日はいつか、退職金からいくら繰上返済が可能か、また、退職後から年金支給時期までの返済はどう対応していくのか。等々。
「そのときは息子も支払いを手伝ってくれるだろう」といった曖昧な考えでは、金融機関は納得してくれません。金融機関は、真剣にがんばっておられる方には味方をしてくれます。
奥様も、いつまでパートを続けられるのか。息子さんは、どういった仕事を目指し、将来的な考えはどうなのか。これを機会に、ご家族で一度話し合ってみたらいかがでしょうか。
S様の現在のお住まいを購入された当時の時代背景や思い出話しもいいですね。
住まいはご家族みんなで創るものです。みんなの想いが一つになれば可能性も見えてきます。

Q12.新築か改築か迷っていたのですが、家族ともよく話し合った結果、この度、改築の方向で進むことになりました。
しかし、10年前に増築した部分の一部が、隣の敷地上にあるのが現状です。
隣地の所有者とは「借地契約」を結んでおり、お互い問題は無いのですが、融資を受ける際に、何か不都合はあるのでしょうか。(五城目町 Y・O様)

まずは家族内の方向性が出たことはよかったですね。あれこれと構想も膨らんでおることでしょう。
今回は、一部借地という条件とあり、何点かアドバイスです。
まず一つは、その借地部分に担保(抵当権)を付けることが出来るのか否かです。借地としてはOKでしょうが、そこに担保を付けられるとすれば、貸主さんも敬遠するのがあたりまえといえば当たり前です。
したがって、担保の設定が無理な場合、融資の商品の選択が限られてきます。比較的金利が安く、長期返済が組める住宅ローンは土地と建物両方に担保が必要となりますので、選択肢としては無理が生じてきます。
しかし、各金融機関でお持ちの「リフォームローン」というのがありますのでご安心ください。
借入れ枠と返済期間は縮小されますが、基本的には「無担保」で組めますので、まずはこちらの線で考えてはいかがでしょうか。
改築工事の場合、ついついあっちもこっちもと、工事範囲が広がっていきがちです。資金計画にはゆとりをもって臨むことが一番でしょう。

Q13.住宅ローン控除の確定申告はどうすればいいの?

不動産に係る「確定申告」とくれば、まず頭に浮かぶのが「住宅ローン控除」ではないでしょうか。
住宅を新築した際に、金融機関等から返済期間10年以上の融資を受けて取得した場合、一定の期間にわたり所定の額が所得税から控除されるという仕組みです。

今ですと、住宅とともに取得された「敷地」についても適用されますのでラッキーですね。さて、この適用を受けるには、控除を受ける金額の計算明細書(源泉徴収票)のほか、次の書類を確定申告書に添付して提出になります。
【1】建物や敷地の登記簿謄本
【2】工事の請負契約書または土地の売買契約書の写し
【3】住民票
【4】借入金の年末残高証明書
上記の4つです。

とは言えども、初めての経験ともあり、不安もあろうかと思います。アイフルホームでは、確定申告のお手伝いもしておりますのでご安心ください。
なお、サラリーマンの場合、2年目以降は年末調整の段階で控除の適用を受けることが出来ます。

一方、住宅取得資金の贈与を受けた方も、申告が必要となります。
今ですと、相続時精算課税制度(65歳以上の親から20歳以上の子へ)の活用や、純粋な住宅取得資金の場合の特別控除(65歳以下でも可)といった、特例がありますので十分にご活用してはいかがでしょうか。
また、土地や建物を売った場合の譲渡所得も申告が必要です。
売却するまでの所有期間(5年超か5年以下か)により、税額の計算方法が異なります、しかし、居住用財産を譲渡した場合には、所有年数に関係なく、3000万円特別控除の適用を受けることが出来ますので、参考にしてください。
確定申告用紙は最寄の税務署で1月の中旬頃配布の準備が出来ます。
それ以降、準備が整い次第、申告OKとなりますので、混雑しない早めの時期に申告されることをお勧めいたします。

Q14.先日、住宅関連のホームページのサイトで資料一括請求をしました。
その後、各メーカーさんからの営業攻勢を受け、正直まいってます。
カタログをゆっくり拝見し、これから構想をと考えていた矢先でしたが何となく気がめいってます。
今後、どのような動き方をしていったらいいのでしょうか。

現在は、インターネットを活用した住宅関連のサイトがたくさんありますので、貴方様のように資料請求をおこない、参考にされる方は少なくありません。
しかし、お困りのように、住宅会社の営業攻勢は正直激しいものもあります。お客様の都合というよりは、自分の都合を押しつけてくるようなケースも少なくないと聞いてます。

したがってまずは自分たちの考え方や姿勢をはっきり相手に伝えることが必要です。その上で、尚かつ強行してくるメーカーさんは論外になるでしょう。
また逆に、資料請求をしてくれたことに感謝し、末永いお付き合いと考え、お客様のペースに合わせその後の耳より情報や内覧会のお便りを送ってくれるメーカーや営業マンもいらっしゃることと思いますので、まずは自分たちが心地よいと感じる対応をしてくれるメーカーさんでのご検討をおすすめします。

住宅は一生の買い物です。

性能や価格、仕様やデザイン等、比較検討する部分は多々あろうかと思いますが、それ以外にも、これから長い間付き合っていけると思える会社を選ぶこともとても大切なことではないでしょうか。

Q15.現住居の老朽化、3人の子供部屋もない手狭な状況、土地も狭小地とあり、以前から住替えを考えておりました。
先日、知人の紹介で、現住居近くに80坪程の土地を紹介されました。
私の年齢が48歳であり、住宅ローンをお借りするのは大変厳しいとの忠告も友人達から言われました。
大きな手持ち金もなく、子供へまだお金がかかる時期でもあり、踏ん切りがつきません。

3人のお子様がいらっしゃるということで、大変微笑ましく思います。
さて、ポイントを整理してみますと、やはり「借入計画」であり「資金計画」であると思います。
土地購入費、建築費、その他登記費用に借入経費等、トータルでいくらかかるかという問題もあるでしょうが、今後の収入の中から、いくら住宅ローンの返済に充てられるかが重要なポイントとなります。
借入に関して一般的には、最長75歳までがセオリーになっていますが、大切なのは、相談者が退職を迎える60歳以後、どのような計画で返済を行っていくかと言うことです。
退職金で一部返済可能なのか否か、年金受給までの期間、どのように対応していく計画であるかどうかが問われてくるのです。
勿論、年収からのローン返済率も審査の対象となりますが、現在各金融機関でも以前と比べ柔軟な対応をしてくれておりますので、チャレンジしてみてはいかがでしょうか。
年齢が遅れれば遅れるほど、状況は良くならない傾向にありますのでここは一つ、お父さんの頑張りどころではないでしょうか。

ご来場お待ちしております。がんばって!お父さん!

Q16.先日の東日本大震災で地震の怖さを実感しました。
地震保険は高いというイメージがあって加入するか迷っていますが、地震保険とは一体どんなものなのでしょうか。

地震保険とは、火災保険では補償されない地震・噴火・津波など、地震が原因で家屋や家財に被害が及んだときに保険金が支払われる地震専用の保険です。
火災保険に付帯する保険のため、火災保険とセットで加入することになります(地震保険のみの保険はありません)。
もちろん、すでに火災保険を契約されている方も含め、契約期間の途中からでも地震保険に加入できます。
現在の住宅は、地震の揺れだけで倒壊するということはほとんど考えられませんが、地震による火災で家が全焼してしまった場合、実は火災保険から保険料は支払われないことになっています。「え~!知らなかった!」という方、危険です。もう一度お手元の火災保険証書をご確認下さい。
さて、気になる保険料ですが、建物の構造ごと、地域ごとによって料率が決められており、契約の上限は火災保険金額の50%までとされているため、「家が全壊したとしても、時価の半分までしか保険金を受け取れない」ということになります。
例)秋田県 木造C構造の場合

2,000万円の建物は、最大1,000万円までしか地震保険を契約できない。
保険料は、100万円につき年間1,000円なので、1年間で1万円(※)。
※但し昭和56年以降新築の場合、建築年割引が適用されますので、100万円につき年間900円となります。
さらに、補償限度額は「建物5,000万円まで、家財1,000万円まで」とされているため、1億円以上の建物でも最大5,000万円までしか地震保険を契約できない、ということになります。

Q17.マイホームを検討中で、父から住宅購入資金として1,000万円を援助してもらう予定です。
その際、「相続時精算課税制度」を選択すると良いと聞いたのですがどんな制度なのでしょうか?

「相続時精算課税制度」とは、相続税と贈与税を一体として精算するという考えで、20歳以上の子が65歳以上の親からの財産の贈与を受けた場合、 2,500万円までは贈与税を課税せず、贈与した親が死亡した場合に、贈与を受けた金額を相続によって取得したものとみなして相続税の対象とするものです。
2,500万円を超えた場合は、その超えた部分に一律20%の税率で贈与税が課税されます。

ご質問にあるように、お父さんから資金援助を受けて自分の住む住宅を取得する場合には、この制度の適用を受けることにより贈与税が課税されません。しかも、住宅取得の為の資金贈与を受ける場合には、親の年齢条件はなくなり、贈与税が課税されない上限額も、1,000万円の住宅資金特別控除額が上乗せされて3,500万円になります。
もしも贈与時に納めた贈与税があったときは(非課税枠を超えた時、超えた分に一律20%の贈与税がかかるのでその金額です)、算出された相続税から差し引くことが出来ますし、多く納めていたときは還付もされます。

贈与を受けた年の翌年3月15日までに資金の全額を充てて住宅を取得して住むこと、「相続時精算課税選択届出書」を一定の書類と共に贈与税の申告書に添付して税務署へ提出すること、等が適用を受けるための要件です。
税金はなかなか難しいイメージがあると思いますが、知っておくと節税につながることもたくさんあります。 詳しくは税務署にお尋ねいただくか、またお気軽にアイフルホームへもいらして下さい。

項   目 内       容
贈与する人 65歳以上の父または母
贈与される人 20歳以上の推定相続人である子
適用対象財産等 贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限なし
税   額 贈与財産の価格が合計で2,500万円まで非課税
2,500万円を超えると一律20%の税率
手 続 き 最初の贈与を受けた年の翌年2月1日~3月15日までの間に「相続時精算課税選択届出書」を税務署に提出
注   意 相続時精算課税制度を選択した後は、暦年課税制度へ戻れない(基礎控除110万円が適用できない)
住宅取得時の特例 住宅取得資金に関する特例として、親の年齢が65歳未満でも可、3,500万円まで非課税